Nella visione popolare, il condominio è considerato un vero e proprio ring in cui è lecito sferrare pugni al vicino e mettere ko l’amministratore che, alle otto di sera, discute e impedisce a tutti i condomini di rincasare per gustare ancora caldo il timballo di pasta con la mozzarella filante.

Secondo i dati alla mano, la lite in ambito condominiale risulta essere molto accesa, avviluppandosi intorno al diritto di proprietà e di credito.

Seppur i profili giuridici di questo tipo di controversie non sono particolarmente complessi, le liti condominiali sono fonte di grande turbamento. Nell’essere bagatellari, le controversie condominiali, infatti, possono degenerare e divenire materia penale. Si pensi ad una disputa vertente sulla collocazione di oggetti in aree comuni che, se mal gestita, può configurare un reato di calunnia o di lesione.

Laddove il conflitto sia intrinsecamente connesso ai bisogni dei confliggenti che devono mantenere una relazione futura tra di loro per forza di cose, come può essere una convivenza forzata, è opportuno – se non doveroso – rivolgersi ad un professionista esperto di gestione del conflitto: il mediatore.
Quest’ultimo, infatti, non acuirà la lite come un avvocato, non porterà la guerra tra le mura del cortile, separando Tommy e Anto amici e figli di nemici, ma ascoltando attentamente i propri clienti, li aiuterà a trovare un accordo, avente valore legale, che sia soddisfacente per entrambi.

Lo stesso Nelson Mandela optò per una Commissione di Verità e Riconciliazione, in antitesi al paradigma della “giustizia dei vincitori”, dopo il regime dell’apartheid, in modo da favorire una società coesa.

Alla luce di questa digressione storica, si può affermare certamente che, in ambito condominiale, vi è un aspetto performante rispetto all’istituto della mediazione: i rapporti umani hanno il loro peso. La mediazione funziona, infatti, ancor più laddove vi siano dei rapporti di carattere contrattuale, di carattere familiare o di vicinato.
A confermarlo è il calo del 40% delle cause giudiziarie in ambito condominiale. Tutti gli attori coinvolti si sono resi conto, nel tempo, che, gestire questo tipo di controversie intorno ad un tavolo di mediazione, ha indubbi vantaggi in termini di tempo, costo, ma soprattutto in termini di qualità di vita.

Meno lite, meno versamento di bile, più pile!

La mediazione condominiale obbligatoria e volontaria:

La mediazione è obbligatoria in caso di liti condominiali che derivano dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle norme del Codice civile relative al condominio o in caso di violazione del regolamento condominiale.

Per essere sicuri che il vostro conflitto rientri in questa casistica, su richiesta vi possiamo fornire il contatto di alcuni legali che collaborano con il nostro Organismo e che potrebbero assistervi in mediazione.

In questi casi, prima di instaurare il giudizio, colui che intraprende la causa deve necessariamente tentare una mediazione.

Sono soggette al procedimento di mediazione:

  • le liti tra condominio e condomini;
  • le liti tra condomini e amministratore.

Restano escluse dalla mediazione obbligatoria le liti con un soggetto terzo (es. con appaltatore) e le questioni di vicinato. Ciò non toglie che, anche in questi casi, le parti possano decidere di optare per una mediazione volontaria, con l’obiettivo di trovare ugualmente un accordo, senza ricorrere a un lento e costoso giudizio.

A chi presentare la domanda di mediazione?

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un Organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del Tribunale in cui il condominio è situato.
In caso di più domande relative alla stessa controversia condominiale, la mediazione si svolge davanti all’Organismo territorialmente competente presso il quale è stata depositata per prima l’istanza.

Per dubbi o chiarimenti contatta i nostri mediatori:

Come si struttura il procedimento di mediazione in cui è coinvolto il condominio?

Il procedimento dura al massimo 3 mesi e si svolge nel luogo dove ha sede l’Organismo di mediazione deputato per la risoluzione della controversia.

Il procedimento è concettualmente diviso in:

Un incontro informativo, dove il condominio partecipa attraverso l’amministratore di condominio che deve ottenere preventivamente l’autorizzazione dai condomini per “portare la loro voce” in mediazione;

Il contraddittorio tra le parti in modo pieno;

L’accordo.

A tutti gli incontri di mediazione è necessaria la presenza degli avvocati e delle parti tutte, salvo il caso in cui vi sia un giustificato motivo di impedimento assoluto.

Come si determina la partecipazione personale delle parti nelle controversie in ambito condominiale?

Attraverso l’amministratore di condominio!

Si devono tenere in considerazione due discipline diverse, a seconda che si decida di procedere in sede giudiziaria o attraverso la mediazione.

L’art. 1130 c.c. specifica le ipotesi in cui l’amministratore, attenendosi meramente ad un obbligo informativo, possa adire l’autorità giudiziaria, senza autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.

Per la mediazione, invece, è richiesta l’autorizzazione da parte dell’assemblea ex art 1136 c.c.. Pertanto, l’amministratore di condominio è legittimato a partecipare al procedimento di mediazione, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza dei presenti in assemblea che costituiscano la metà dei millesimi.
Il mediatore può disporre – su richiesta dell’amministratore – una proroga della prima comparizione per consentire a quest’ultimo di munirsi di tale delibera.

L’amministratore deve ottenere l’autorizzazione da parte dell’assemblea per:

l’incontro informativo;
entrare in mediazione;
la proposta.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio. Se non si raggiunge questa maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

Cosa succede se si riesce a raggiungere un accordo?

Nell’ipotesi in cui si raggiunga un accordo, il mediatore redigerà apposito verbale, allegando il testo dell’accordo medesimo, il quale, una volta sottoscritto anche dagli avvocati delle parti, costituirà titolo esecutivo.

Quali sono i costi del procedimento di mediazione?

I costi sono predeterminati sin dall’inizio. Le spese di avvio della mediazione sono fisse (40 euro oltre IVA) e le spese di mediazione (comprensive del compenso del mediatore) sono previste da tabelle redatte dal Ministero della Giustizia. I costi della mediazione (compresi quelli per i consulenti) sono deducibili. Alle parti che corrispondono l’indennità agli Organismi, inoltre, è riconosciuto un credito di imposta commisurato all’indennità stessa, fino a concorrenza di euro 500 in caso di successo della mediazione, ridotto della metà in caso di insuccesso.
Cosa accade se il condominio ostacola la mediazione?
Secondo un importante precedente del Tribunale di Milano del 21/7/2016 il condominio che non collabora allo svolgimento della mediazione deve essere condannato al risarcimento del maggior danno pari alle spese sostenute per la procedura conciliativa che, per quanto facoltativa, “appariva più che opportuna in quanto avrebbe consentito ad entrambe le parti di evitare i costi e i tempi del giudizio”. Tale pronuncia intende responsabilizzare le parti che, chiamate in mediazione (ancor più se non obbligatoria ex lege o ex officio iudicis), ritengono di eludere una effettiva partecipazione alla mediazione stessa, finalizzata alla concreta definizione della lite.